הסכם ממון על דירה

הסכם ממון על דירה מאפשר לבני זוג להגדיר את הזכויות על דירה באופן המוסכם על שניהם ושונה מהמוגדר ב חזקת השיתוף תוכן אמין
נבו – מאגר הפסיקה, החקיקה והספרות המשפטית הגדול בישראל

מעבר למקור וב חוק יחסי ממון בין בני זוג תוכן אמין
נבו – מאגר הפסיקה, החקיקה והספרות המשפטית הגדול בישראל
חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג-1973

מעבר למקור . הביקוש להסכם זה גבר בשנים האחרונות ממספר סיבות: פסיקות של בית המשפט העליון הסותרות את חוק יחסי ממון לגבי דירה שניתנה במתנה או בירושה, שיקולי מיסוי והשימוש בו ככלי של זוגות שאינם יכולים להנשא כדין על מנת להסדיר יחסי בעלות משותפת על דירה.

הסכם ממון על דירה מגדיר את הזכויות על דירה באופן שמתאים לבני הזוג. ניתן להשתמש בו לצרכי מיסוי, כהוכחה לחיים משותפים או כחיזוק לחוק יחסי ממון.

מתי כדאי לערוך הסכם ממון על דירה?

עריכת הסכם ממון על דירה יכולה לסייע לזוגות לא רק במקרה של גירושין אלא גם מבחינת שיקולי מיסוי ובמקרים מסוימים אפילו לשמש להגדלת הסיכוי לקבלת הנכס בירושה. כיום לאחר שינוי החוק בנושא פטור במכירת דירה, קיימת חשיבות רבה להסכמי ממון ביחס לבני זוג שמעוניינים ליהנות ממדרגות נמוכות של תשלום מס רכישה.

אחד מבני הזוג מגיע לנישואין עם דירה שרכש:

כשיש הבדל בהון ובנכסים איתם בני הזוג מגיעים לקשר, אני בדרך כלל ממליצה להם לערוך הסכם ממון לפני נישואין, וכאשר לאחד הצדדים יש דירה מתקופת טרום הנישואין יש לכך חשיבות כפולה:

ברגע שבני הזוג מתחתנים הם הופכים להיות שותפים לחיים ולנכסים ורשות המיסים רואה בהם בתור תא משפחתי אחד. אם הם ירצו לקנות דירת מגורים לאחר נישואיהם הם יחשבו כבעלי דירה קיימת, גם אם הדירה שנרכשה לפני הנישואין רשומה על שם אחד מהם בלבד, ויצטרכו לבחור בין תשלום מס רכישה גבוה יותר לבין מכירת הדירה לצורך עמידה בקריטריון דירה יחידה.

כדאי לדעת

החוק מגדיר כי בני זוג זכאים למחצית מההון, מהנכסים ומהרכוש אותו צברו במהלך חייהם המשותפים, ולכן במקרה של גירושין, נכסיהם של בני זוג שנצברו בתקופת הנישואין מתחלקים ביניהם שווה בשווה, אבל הפסיקה מהשנים האחרונות מרחיבה את ההגדרה:

לדוגמא, אדם רכש דירה בתקופת רווקתו. הוא הכיר בת זוג ועבר לגור איתה בדירה לאחר החתונה מבלי לערוך הסכם ממון. לאורך השנים בני הזוג השקיעו בתחזוקת הדירה, בשיפוצה ובטיפול בה מהחשבון המשותף של שניהם. במקרה של גירושין, בית המשפט עלול להחליט כי הדירה נכללת במצבת נכסים המשותפים לחלוקה על אף שנרכשה לפני הנישואין.

קניתם דירה לפני הנישואין? ללא הסכם ממון על דירה שללתם מבן / בת הזוג את הטבת המס על דירה ראשונה. בנוסף, אם תגורו בה, ייתכן שתצטרכו לחלוק בה בגירושין.

אחד מבני הזוג קבל דירה במתנה:

דירה שניתנה במתנה אינה אמורה להתחלק בין בני הזוג במקרה של גירושין, אולם לאורך השנים בית המשפט קבל מספר פעמים החלטות שעמדו בסתירה לחוק יחסי ממון.

במצב שבו בני הזוג חיים בדירה שנתנה במתנה במשך שנים ארוכות הם עשויים להשקיע מההון המשותף שלהם בשיפוץ, ליזום או לקדם פרוייקטים של התחדשות עירונית שישפיעו על ערך הדירה ולשמור על מצבה של הדירה כך שערכה ימשיך לעלות באופן דומה לעליות הערך של שוק הנדל"ן. בית המשפט החליט כי במקרה של גירושין גם מי שאינו בעל הדירה ראוי לפיצוי על השקעתו.

למעשה, אחת הדרכים היעילות להבטיח שהדירה שהתקבלה במתנה לא תתחלק בין בני הזוג במקרה של גירושין, היא באמצעות חתימה על הסכם ממון על דירה.

קבלת דירה במתנה? על אף שחוק יחסי ממון מחריג דירה במתנה מהנכסים לחלוקה בגירושין, הפסיקה מראה אחרת וכדאי לעגן את המצב באמצעות הסכם ממון על דירה.

אחד מבני הזוג ירש דירה או צפוי לרשת דירה:

סעיף 5 לחוק יחסי ממון מחריג דירות ירושה מחלוקה בין בני זוג במקרה של גירושין. אבל הפסיקות מהשנים האחרונות הפכו גם את החרגה זו למוטלת בספק. אם בני הזוג יתגוררו בדירת הירושה וישקיעו בהשבחתה במשך שנים, בית המשפט עלול למצוא זאת כהצדקה לחלוקתה ביניהם במקרה של גירושין.

בנוסף, קבלת דירה בירושה או חלקים מדירת ירושה היא סיבה מצוינת לבחון את האפשרות של הסכם ממון. חוקי מיסוי מקרקעין מגדירים הטבות מס מיוחדות על החזקה ומכירה של דירות ירושה, ובמקרים מסוימים דירת הירושה פותחת הזדמנות עבור בני הזוג ליהנות מהטבות מס גדולות יותר על ידי הגדרה של הפרדה רכושית מלאה.

ירשתם דירה או חלק ממנה? הסכם ממון יכול להגן עליכם במקרה של גירושין ולהטיב עמכם מבחינת מיסוי מקרקעין. משרדנו מציע ייעוץ משפטי בתחומי משפחה ומקרקעין.

הנכס שבבעלות בן הזוג משמש בתור דירה להשקעה:

נכס שנמצא בבעלותו של אחד מבני הזוג ומשמש בתור דירה להשקעה, עלול להחשב בתור נכס לחלוקה בין בני הזוג במקרה של גירושין אם ההכנסות ממנו מגיעות אל החשבון המשותף או אם בן/ת הזוג מצליחים להוכיח כי הייתה כוונה לשתף אותם בדירת ההשקעה.

כדאי לדעת

במקרה כזה תמנע מבני הזוג הטבת המס על דירה יחידה, אלא אם בני הזוג יוכיחו הפרדה מלאה של נכסיהם המגובה בחתימה על הסכם ממון, או ימכרו את דירת ההשקעה.

הסכם ממון על דירה להשקעה יאפשר לכםד להחליט האם את מפרידים נכסים לצרכי מס ולאיזה חשבון נכנסים כספי השכירות ממנו.

יש פער בין בני הזוג בהון העצמי או בתשלום המשכנתא:

רבים מהזוגות שעומדים לקנות דירה לא מחזיקים בהון עצמי גדול דיו ונאלצים להעזר בהורים. לא תמיד לשני הצדדים יש את אותה יכולת לסייע ולפעמים צד אחד מקבל עזרה גדולה יותר בקניית הדירה. לכאורה, במצב כזה, לצד הראשון מגיעות יותר זכויות בדירה.

הסכם ממון על דירה עם משכנתא יכלול נוסחה שמשקללת את כושר החזר המשכנתא של כל אחד מהצדדים ויחשב באמצעותה את אחוזי הבעלות המתאימים על הדירה.

אפשרות נוספת היא להגדיר הפרדה מלאה בין בני הנכסים של בני הזוג במסגרתה כל אחד משלם מחשבון אחר את חלקו במשכנתא. במקרה כזה אפשר ליצור הסכם ממון מדורג במסגרתו אחוזי הבעלות בנכס ייקבעו לפי חישוב של ההון העצמי והחלק היחסי מהדירה אותו שלם כל בן זוג למשכנתא.

קונים דירה עם עזרה מההורים או מתחלקים בתשלומי המשכנתא לא שווה בשווה? הסכם ממון לדירה עם משכנתא יגדיר את החלק היחסי של כל אחד מכם בדירה.

בני הזוג רכשו דירה יחד כידועים בציבור, כזוג חד מיני או אינו מוכר על ידי נישואין בישראל:

רוב הסעיפים הקודמים מדברים על חשיבותו של הסכם ממון על דירה במקרה של גירושין או לצורך תכנון מס, אבל בישראל חיים זוגות רבים שאינם נכללים תחת ההגדרה של תא משפחתי: פסולי חיתון, זוגות להטב"ק שלא נישאו בחו"ל, מי שאינם מוכרים על ידי נישואין, ואף ידועים בציבור שלא הוכיחו את הסטטוס שלהם.

חלק מהזוגות אלו המחזיקים נכס בבעלות משותפת, לא יהיו זכאים לרשת את הבעלות של בן או בת הזוג באופן אוטומטי לפי חוק הירושה. עריכת הסכם ממון יכולה להעיד על קיומו של תא משפחתי ועל הרצון להעביר לבן או בת הזוג את הנכס במקרה של פטירה.כאשר קיים הסכם ממון מתייתר הצורך להוכיח כי בן הזוג שנותר בחיים הוא במעמד של ידוע בציבור. כמובן שמומלץ לגבות זאת בנוסף באמצעות צוואה.

כדאי לדעת

כאשר מדובר בזוגות לא נשואים, הסכם הממון יכול לסייע לבן הזוג שנותר בחיים לקבל הכרה מרשויות המדינה ומקופות הפנסיה.

הסכם ממון על דירה לזוגות להטב"ק, פסולי חיתון או ידועים בציבור יסייע להם להלחם על זכותם על הנכס, במקרה שבו לא תהיה צוואה והירושה תהיה לפי חוק הירושה.

מה האינטרס של בני הזוג ללא נכסים לחתום על ההסכם?

קל להבין מדוע בעל הנכס ירצה לחתום על הסכם ממון על דירה. אבל למה כדאי לבן או בת הזוג לחתום על הסכם כזה?

הסכמי ממון נועדו להגן על כל הצדדים. לכן גם כאשר צד אחד מגיע עם יותר נכסים ויוזם את ההסכם כדי להגן עליהם, הסכם ממון חייב להיות מאוזן ולמנוע את קיפוחו של הצד השני, כדי שבית המשפט יאשר אותו.

גם לצד שלא מגיע עם נכס יש אינטרס לחתום על הסכם ממון על דירה: ההסכם לוקח בחשבון את ההשקעה שלו בנכס ויוצר מנגנון איזון המונע ממנו לצאת בידיים ריקות.

הסכמי ממון על דירה במשרד עו"ד אטי אברהמי ארז

עריכת הסכם ממון על דירה יכולה להיות הזדמנות עבור בני זוג לחשוב על היבטי מיסוי ולתכנן נכון את צעדיהם עוד לפני שחלה עליהם חזקת התא המשפחתי.

הודות לניסיון ולידע שלה בתחומי דיני משפחה ומקרקעין, עו"ד אטי אברהמי ארז יכולה לסייע לזוגות צעירים לתכנן נכון את המהלכים הנדל"ניים שלהם כמה צעדים קדימה ולחסוך משמעותית בהיקפי המס אותם ישלמו.

זוגות רבים שעברו תהליך של כתיבת הסכם ממון מספרים עליו בתור חוויה מעצימה שאפילו חזקה את הזוגיות ביניהם. בניגוד לדעה הרווחת, עריכת הסכם ממון אין בה כדי לפגוע באווירה הרומנטית שבין בני הזוג, בייחוד כאשר נעשית בשקיפות ורגישות.

כישוריה של עו"ד אטי אברהמי ארז כמגשרת מסייעים לזוגות להפתח, לדבר על נושאים חשובים ולגבש את ההסכם הנכון עבורם.